Investera i privatbostad

Det finns många fördelar med att investera i en bostad och hyra ut. I detta inlägg ska jag försöka råda ut varför jag själv vill investera på detta sätt och varför jag tror på det.

Grundidén

Tanken är att köpa en fastighet för 1-2 personer för att sedan hyra ut denna. Hyran som kommer in täcker kostnaderna för fastigheten samt lämnar en summa över till dig. Det är det som blir över som är avkastningen.

En stor anledning till att jag gillar idén är att jag tror att det är lättare att hitta en bra deal jämfört med aktiemarknaden. Aktier är en väldigt bra som investeringsform och är något jag kommer fortsätta med för som det ser ut idag. Dock så tror jag att denna typen av fastighetsinvestering kan bidra med ännu högre avkastning än den generellt förväntade avkastningen från börsen(som indexinvesterare 7-10%).

Ränteavdrag

Tanken är alltså att huset är privatägt av mig och har ett privat bolån i mitt namn. Det första som gör situationen gynnsam är att man får låna till extremt bra ränta, bolån är det billigaste lånet man kan få tag i som privatperson efter studielånet. Idag kan man förvänta sig en ränta på 1,5% som blir närmare 1% efter ränteavdrag.

15% kontant

Att man bara behöver 15% kontantinsats gör att man inte behöver spara så väldigt länge innan man kan ha råd att göra en investering. Det behövs alltså bara 15% av hela husets värde för att få möjligheten att hyra ut 100% av huset. Och du får avkastning på 100% sv huset

Värt att tänka på är att du fortfarande behöver utrymme i din lön för att få ett lån beviljat av banken. Har redan köpt en bostad till 4,5 x årsinkomsten så tror jag det blir svårt att få låna så särskilt mycket mer av banken. Ett enkelt sätt att kolla är att använda  SBABs kalkylator för att se hur mycket man får låna.

Skatteavdrag

En ytterligare bonus för den som hyr ut sin privatägda bostad är att du får dom första 40 000 kr skattefritt(/år) samt 20% av hela hyresbeloppet. Därefter betalar man 30% kapitalskatt på alla hyresintäkter. Länk till skatteverket

Exempel: Jag hyr ut min villa för 100 000 kr under ett år. Jag för dra av 40 000 (schablon) +20% av 100 000 kr. Kvar att skatta på blir alltså 100 000 – 40 000 – 20 000 = 40 000 kr och skatten blir alltså 40 000 * 0,3 = 12 000 kr. 

Här är det viktigt att komma ihåg att man inte får göra några andra avdrag för faktiska kostnader så man gör bäst i att hålla kostnaderna runt eller under 40 000 kr/år.

Exempel

En medelstor villa i en mindre stad för 1 000 000 kr.

Kontantinsats 15% blir 150 000 kr.

Lån på 850 000 kr.

Räntan efter ränteavdrag borde du kunna få till 1% vilket blir 8 500 kr/år.

Amortering på 2% blir 17 000kr. Detta bygger eget kapital till dig även om det är en utbetalning.

Villa uthyres för 7000 kr/mån exkl. vatten, el och värme. Vilket blir 84 000 kr/år.

Anta en vakansgrad på 5% eller 4 200 kr/år

Försäkring på 6 000 kr/år och reparationsfond på 20 000 kr/år.

Skatt =0,24*(84 000 – 4 200 – 50 000(skattefria delen av hyresintäkt))= 7 152 kr

Resultat: 84 000 – 8 500 – 4 200 – 6 000 – 20 000 – 7 152= 38 148kr.

Detta ger en avkastning på eget kapital på 38 148 / 150 000 = 25% vilket få anses som god avkastning!

Efter amortering ger det ett kassaflöde på 1 762 kr/mån samtidigt som hyresgästen amorterar på ditt lån med 1 400 kr/mån.

Risker

Det är klart att det finns risker med att köpa hus, ta lån och utsätta sig för hyresgäster. Ingen vet vart räntan är på väg, om det blir en lång finanskris eller om hyresgästen visade sig bara vara problem. Men det går att parera detta så gott det går och göra kalkylerade risker. Se till att ha koll på din ekonomi och se vad en rimlig belåningsgrad är för just dig, då kan räntan röra sig utan att du behöver vara särskilt orolig. Du kan också göra ditt bästa för att se till att få en så bra hyresgäst som möjligt, gör kreditupplysning och ta referenser. Och kolla upp referenserna!

Om man återigen vill jämföra med aktier så tycker jag att det finns ett argument för att det är lättare att påverka sin investering med lite arbete. Ett tak som läcker kan tätas, en dålig process för att screena hyresgäster kan förbättras.

 

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s