Inköp av investeringsfastighet

Som jag beskrivit i ett tidigare inlägg har vi nu köpt ett hus med avsikt att prova teorin i praktiken.

Bakgrund

Jag och min fru hade under några månader funderat över vilken ort som passat bäst för en sådan investering. Iom att man vill hellre vill ha låga utgifter och lägre inkomster än höga utgifter och högre inkomster, pga skatten på privatuthyrning som drar iväg efter inkomster på 40 000 sek per år. Självklart vill ha möjlighet till högre hyresintäkt, men det betyder ofta högre kostnader i form av högre ränta och amortering, och pga att man inte får dra av för utgifter utan använder schablonavdraget ovan så vill jag hålla utgifterna så låga som möjligt.

Det föll på en liten ort i Småland ca 20 min med bil från en mindre stad med flera starka arbetsgivare. Iom att svärföräldrarna bor i närheten hade vi hade hyfsat bra koll på läget och det känns skönt att ha någon koppling till området. Just detta var avgörande för oss, att ha släkt i närheten som erbjudit sig själva som vaktmästare. Snart pensionsålder på dessa skadar nog inte… Vi bor själva i Göteborg och har några timmar bort.

Under tiden vi letade objekt lade vi ut en intressekoll på blocket för att se intresset. På två veckor hade vi ca 15 intresserade.

Prospekt

Huset låg ute för ca 700 000 och vi fick det för strax under utgångspris. Så fort vi skrivit på för husköpet så lade vi ut i princip samma annons igen. Vi fick återigen bra med intresserade men det märks att folk inte vill vänta på sitt boende, samt att vi låg lite för högt i hyra. Iom att vi väntade på tillträde dröjde vi ju med tillträde mot de som intresserade sig på blocket och de flesta trillade av, min tolkning är att dom hittade annat boende. Till slut fick vi dock en hyresgäst som verkar bra, några dagar efter att vi fått tillträde. Denna har vi en överenskommit tillträde i början på januari så huset kommer tyvärr stå tomt tills dess. Det innebär en ökad utgift på ca 3000 kr, ingen fara om det nu går som planerat.

Månadskostnader:

  • Ränta 500kr
  • Amortering 1000kr
  • Försäkring 500kr
  • Sophämtning 150kr
  • Reparationer 1500kr
  • Skatt 900kr
  • Vakans 400kr

Totalt ca 3500kr + 1000kr amortering

Intäkter:

  • Hyra 7500kr

Till hyran tillkommer vatten, el och internet för hyresgästen.

Detta ska hamna på ca 2000kr/mån enligt säljare.

Resultat

I skrivande stund har hyresgästen inte flyttat in och ingen vet hur detta kommer gå. Men jag hoppas och är positiv tills motsatsen flyger i ansiktet på mig…

Detta ger ett kassaflöde på 2600kr/mån plus amortering vilket blir en avkastning på EK på ca 35%!

För bra för att vara sant? Visst, jag kan inte pensionera mig på 2600kr/mån men det är ett fint tillskott i kassaflöde samt jag får bonusen att lära mig vara hyresvärd, vilket är något jag drömmer om. Jag ser det som ett litet prova-på projekt.

Fortsättning följer.

 

 

 

Advertisements

4 thoughts on “Inköp av investeringsfastighet

  1. Oskar December 26, 2018 / 7:54 am

    Har själv fått upp ögonen för det här så ska bli kul att följa hur det går dig/er.
    Hur såg banken på att ni skulle köpa en villa som ni själva inte hade tänkt att bo i utan hyra ut direkt, några invädningar?
    Utmanande att hitta en vettig hyresgäst?
    Körde ni ren trial and error på vad ni kunde ta i hyra via blocket?

    Like

    • Info February 14, 2019 / 4:59 pm

      Hej! Kul att ni hittat hit och ursäkta för mitt sena svar…
      Först sa jag bara att vi ville köpa ett hus för att det kan vara bra att ha om vi någon gång vill flytta dit men det ogillade banken. Då svarade jag med -“om vi köper det som en sommarstuga då?”. Då gick det tydligen utan problem (?).
      Angående hyresgäst och hyra så provade vi med lite provannonser som gav bra respons. Vi fick nog över 20st intresserade på två veckor så då ansåg vi att det borde vara en bra marknad. Dessutom finns det ett fastighetsbolag i orten som har 100% uthyrt, vilket också gjorde att vi kände oss lite tryggare.

      Like

  2. Lars January 3, 2019 / 9:45 am

    Hej!

    Kul att se att någon vågar skriva om uthyrning av enfamiljshus och inte bara hyreshus som man aldrig kommer att ha råd med insatsen till…
    Jag undrar hur du resonerar kring upplägget med skatt för privatuthyrning då det är en fastighet endast avsedd för uthyrning? Kommer någon av er att vara skriven på adressen eller hyr ni ut huset som “sommarstuga”?

    Like

  3. Info February 14, 2019 / 5:02 pm

    Hej! Kul att du uppskattar det, vad jag googlat så hittar jag inte heller så mycket skrivet om det.

    Det finns många sidor som förklarar hur man räknar på det men kortfattat kan man förklara det så här: första 40k är skattefria, resten skattas det 22% på, man får inte göra några som helst avdrag för utgifter.

    Det är därför man hellre har låg hyra och låga utgifter än hög hyra och höga utgifter. Högre hyra medför alltid högre skatt.

    Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s